谢瑶英与杨小山、胡美、郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司合同纠纷二审民事判决书

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湖南省郴州市中级人民法院

民事二审判决书

上诉人(原审原告):谢瑶英,女,1961年3月27日出生,汉族。
委托诉讼代理人:谢桂连(系谢瑶英的妹妹),女,1963年11月7日出生,汉族。
被上诉人(原审被告):杨小山,男,1959年2月19日出生,汉族。
被上诉人(原审被告):胡美,女,1976年4月8日出生,汉族。
委托诉讼代理人:江满全(系胡美的丈夫),男,1971年12月9日出生,汉族。
被上诉人(原审被告):郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司。
法定代表人:李雄,该公司总经理。
委托诉讼代理人:李珍玲,湖南楚瑞律师事务所律师。

一审法院认定事实:
一、谢瑶英与杨小山系夫妻关系,杨小山系郴州市广播电视局北湖分局职工。2012年9月3日,苏仙城镇建设开发公司作为甲方与乙方郴州市广播电视局北湖分局购房领导小组签订《北湖分局职工团购房合同》,甲方以摘牌方式取得了2012DG**号地块(郴州市山川塘)的土地使用权,乙方组织本单位职工优先向甲方认购100套商品房,项目名称暂定为**小区。杨小山选择了C户型(面积78.28㎡)1栋***房。杨小山2012年8月24日交购房款8万元,2013年3月20日交购房款2万元,共交购房款10万元。该房于2012年动工建设。
二、2013年,杨小山做工程向胡美之夫兄江继全借款10万元,因到期无资金还款,杨小山将所交的集资款票据给胡美,由胡美代杨小山偿还了江继全10万元现金,胡美另给付杨小山房屋指标转让费2万元,双方就此于2015年5月11日签订《借款协议》,胡美为甲方,杨小山为乙方,内容为“乙方借甲方人民币壹拾万元,乙方由于资金紧张,愿将单位集资房(房价每平方米贰仟捌佰捌拾元整,不得有虚假性)抵给甲方,即乙方原所交的捌万元集资款抵作壹拾万元。二、乙方集资房后续款项由甲方缴纳,但需乙方出面代缴,交房后的变更手续乙方不得以任何理由拒办,否则乙方借甲方的壹拾万元按月息的百分之三计息。从签订本协议之日起至违约之日止,还本付息。三、乙方所缴纳的捌万元集资款收据交给甲方。四、此协议一式两份,甲乙双方各执一份,具有同等法律效力。”
三、2017年5月16日,杨小山向郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司**大厦项目部出具《房屋转让承诺书》内容为“本人杨小山,身份证号4328011959********,现自愿将郴州市****小区签约商品房*栋***室住宅一套,转让给胡美,身份证号432823197********。受让人胡美,今后不再将此房屋转让。双方今后不存在任何纠纷。特此承诺!”
四、2017年6月22日,胡美与苏仙城镇建设开发公司签订《郴州市商品房买卖合同》,胡美购买苏仙城镇建设开发公司开发的商品房**大厦项目中的第*栋*层***号房,建筑面积共77.67平方米,房价为223690元,胡美支付首期房款(含定金)计103690元,向中国银行郴州市中山北街支行按揭贷款120000元,该房于2017年7月15日办理了预告登记,权利人为胡美,证号为湘(2017)苏仙不动产证明第0021***号,该房于2019年12月交付。

一审法院认为,本案争议标的是苏仙城镇建设开发公司与胡美签订的《郴州市商品房买卖合同》,本案案由系合同纠纷,争议焦点为谢瑶英的诉请是否应予支持。杨小山基于其系郴州市广播电视局北湖分局的职工身份,取得**大厦团购房的权利,其对**大厦**栋**8房享有购买权利,并非取得了该房屋的物权,该房屋并非谢瑶英与杨小山的共同财产。杨小山将其享有的团购房指标转让给胡美,以其交付的房款抵偿欠胡美的债务,并收取了2万元转让费,系双方真实意思表示,亦不违反法律规定。苏仙城镇建设开发公司根据杨小山出具的《房屋转让承诺书》与胡美签订的《郴州市商品房买卖合同》,系双方真实意思表示,无重大误解、显失公平等情形,谢瑶英亦非该合同的主体,其不享有撤销权,其请求撤销苏仙城镇建设开发公司与胡美2017年6月22日签订的《郴州市商品房买卖合同》,涉案房屋归谢瑶英和杨小山所有的诉讼请求,不符合法律规定,不予支持。谢瑶英2019年11月份才知晓杨小山转让团购房指标的事实,胡美辩称谢瑶英提起诉讼已超过诉讼时效的辩论意见,不予采纳。
本院认为,本案争议焦点是:一、胡美与苏仙城镇建设开发公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是否应予撤销;二、谢瑶英要求判决涉案房屋归其和杨小山所有是否有事实和法律依据。
关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《最高人民法院<关于适用中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条规定:“婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中,案涉房屋在2015年尚未建造,杨小山在2015年转让的并非诉争房屋所有权,而是郴州市广播电视局北湖分局集资建房的购房名额或指标。诉争房屋买卖合同涉及的购房资格价值并非重大,且购房资格是杨小山单位所分配,协议签订时,胡美有理由相信杨小山有购房资格的处分权。此外,案涉《郴州市商品房买卖合同》的合同当事人是胡美与苏仙城镇建设开发公司,谢瑶英不是该房屋买卖合同的当事人;也没有证据证明胡美与苏仙城镇建设开发公司签订的《郴州市商品房买卖合同》存在上述法律规定的合同可撤销情形。因此,谢瑶英请求撤销胡美与苏仙城镇建设开发公司签订的《郴州市商品房买卖合同》于法无据。谢瑶英在上诉理由中主张案涉房屋买卖合同无效,经审查,该合同也不存在无效的情形,应认定为合法有效。对谢瑶英的该上诉主张,本院不予支持。
关于争议焦点二。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第二十条第一款规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”本案中,胡美与苏仙城镇建设开发公司签订房屋买卖合同,胡美支付首期房款(含定金)10.369万元,并向中国银行郴州市中山北街支行按揭贷款12万元。胡美是案涉房屋的实际出资人,已全面履行作为买受人的支付房款义务,且案涉房屋在2017年7月15日办理了预告登记,所有权人是胡美,该房屋已在2019年12月交付胡美占有使用。因此,谢瑶英要求判决案涉房屋归其和杨小山所有的上诉理由,无事实和法律依据,本院不予支持。广州刑事律师

综上所述,谢瑶英的上诉请求不成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费80元,由上诉人谢瑶英负担。
本判决为终审判决。

审判长李虹
审判员刘殳扬
审判员雷媚娟
法官助理张艳婷
书记员周丽艳

2020-08-27