杭州市萧山区人民法院
民事一审判决书
（2020）浙0109民初11551号
原告杜晓鸿，女，1979年3月10日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托代理人周莉莎，浙江启金律师事务所律师。
委托代理人吴益飞，浙江启金律师事务所律师（未出庭）。
被告徐振华，男，1981年11月17日出生，汉族，户籍住所杭州市萧山区，现于浙江省乔司监狱服刑。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：
2018年8月16日，杜晓鸿与徐振华签订抵押借款合同1份，约定徐振华向杜晓鸿借款1800000元，借款期限为6个月，自2018年8月16日至2019年2月15日止。借款利息为月利率1.5%，即27000元。按月付息，第一笔借款利息于2018年8月16日支付，后期每笔借款利息于每月16日前支付；到期一次性归还本金。徐振华以位于杭州市萧山区××街道××号楼××单元××室的房屋提供抵押担保。抵押担保范围包括借款本金、利息、违约金及实现债权的费用（包括但不限于律师费等）等。下列任何一事实均构成徐振华违约：徐振华未能按时偿还本合同项下的全部或部分到期应付本金、利息等。徐振华不按本合同规定时间支付借款利息超过七天时，杜晓鸿有权终止本合同并收回全部借款；自徐振华欠息之日起，徐振华每日按欠款利息总额的5‰支付违约金。借款本金若发生逾期或部分逾期，徐振华每日按未偿还本金总额的5‰支付违约金。杜晓鸿向徐振华催讨利息、本金、违约金等，徐振华应承担杜晓鸿因此所发生的催讨费用及与此相关的律师费等相关费用。2018年8月16日，徐振华将其位于杭州市萧山区××街道××号楼××单元××室的房屋在杭州市国土资源局进行了不动产抵押登记，载明被担保债权数额为2000000元，抵押权利人为杜晓鸿。2018年8月16日，杜晓鸿通过银行向徐振华交付借款1800000元。此后，杜晓鸿与徐振华经协商借款利息变更为按月利率1.3%计算。2018年8月，徐振华向杜晓鸿支付23400元。此后，徐振华于2018年9月、2018年10月16日分别向杜晓鸿支付23400元，于2018年11月16日向杜晓鸿支付10000元，于2018年12月14日向杜晓鸿支付16800元，于2019年1月16日向杜晓鸿支付23400元，于2019年3月8日向杜晓鸿支付43400元，于2019年5月20日向杜晓鸿支付10000元，于2019年6月1日向杜晓鸿支付16800元。
2019年6月12日，杜晓鸿与浙江启金律师事务所（原名浙江周培敏律师事务所，于2020年3月25日更名）签订委托代理合同1份，约定杜晓鸿委托浙江启金律师事务所处理杜晓鸿与徐振华之间的民间借贷纠纷一案。杜晓鸿应支付浙江启金律师事务所律师代理费54000元。2019年6月12日，杜晓鸿支付浙江启金律师事务所律师代理费54000元。
本院认为：杜晓鸿与徐振华之间签订的抵押借款合同系双方当事人真实意思的表示，除利息支付、违约金条款外，其余部分条款不违反有关法律规定，应认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百条规定，借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。杜晓鸿与徐振华约定于借款当天支付一个月的利息，与法律规定不符。现杜晓鸿自愿将徐振华于借款当天支付的23400元作为借款本金予以扣除，本院予以准许。徐振华应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。根据计算，杜晓鸿要求徐振华支付至2019年6月15日的利息和违约金计117200元未超过有关规定，本院予以支持。但根据计算，在扣除徐振华已支付部分款项后，徐振华尚应返还杜晓鸿借款本金应为1764747.90元。关于违约金，杜晓鸿与徐振华约定借款逾期后每日按未偿还借款总额5‰支付，双方约定的违约金过高。现杜晓鸿要求徐振华支付的利息和违约金（合计）调整为按月利率2%计算，不违反有关法律规定，本院予以支持。关于律师代理费，杜晓鸿的主张符合有关律师行业收费标准，本院予以支持。徐振华将其位于杭州市萧山区××街道××号楼××单元××室的房屋余值抵押给杜晓鸿并办理了抵押登记手续。故杜晓鸿要求对该抵押房屋余值折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中国人民共和国担保法》第五十三条之规定，判决如下：
一、徐振华返还杜晓鸿借款1764747.90元；
二、徐振华支付杜晓鸿至2019年6月15日的利息和违约金117200元，并支付自2019年6月16日起至借款1764747.90元还清日止按年利率24%计算的利息和违约金；
三、徐振华支付杜晓鸿律师代理费54000元；
四、上述款项，限徐振华于判决生效后十日内付清；
五、杜晓鸿对徐振华抵押的位于杭州市萧山区××街道××号楼××单元××室的房屋折价或者拍卖、变卖所得价款余值享有优先受偿权；
六、驳回杜晓鸿的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22330元，减半收取11165元，由杜晓鸿负担53元，徐振华负担11112元。
杜晓鸿于本判决生效之日起十五日内向本院申请退还剩余的案件受理费；徐振华于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员傅成祥
书记员沈雨绮
2020-11-12
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