安徽省蚌埠市中级人民法院
民事二审判决书
上诉人(原审原告)：王剑南，男，1993年8月9日出生，汉族，在校研究生，住安徽省固镇县。
委托诉讼代理人：赵贺义，安徽润天（蚌埠）律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：固镇县南园置业有限公司，住所地安徽省固镇县城关镇谷阳路，统一社会信用代码91340323550184115Q。
诉讼代表人：安徽乐业律师事务所律师，系固镇县南园置业有限公司管理人。
委托诉讼代理人：徐为民，安徽乐业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：管启飞，安徽乐业律师事务所律师。
一审法院认定事实：2015年4月17日，王剑南与南园置业签订《商品房认购书》五份，约定王剑南认购南园置业开发建设的案涉房屋，总价款合计198.52万元；同日王剑南的父亲王江生通过其银行账户向南园置业转款200万元，南园置业向王剑南出具一张金额为200万元的房款收据。《商品房认购书》的付款时间一栏中记载的内容显示，签订《商品房认购书》时王剑南已付与房价款数额等同的定金，且王剑南同意签订《商品房买卖合同》时一次性付清总房款。2015年11月19日，王剑南与南园置业签订《商品房买卖合同（预售）》五份（合同编号分别为：20151119008、20151119011、20151119013、20151119014、20151119015）。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条、第十二条的约定，南园置业应当在2016年8月30日前向王剑南交付房屋，如南园置业未按约定时间交房，按日向王剑南支付全部房价款万分之零点五的违约金。2017年3月20日，安徽省固镇县人民法院裁定受理南园置业破产清算。在此之前，南园置业未向王剑南交付案涉房屋，也未将案涉房屋过户登记在王剑南的名下。安徽省固镇县人民法院受理南园置业破产申请后，王剑南向南园置业管理人递交债权申报材料，要求确认其与南园置业签订的五份《商品房买卖合同（预售）》有效，并要求南园置业交付案涉房屋。南园置业管理人认为王剑南申报的是购房款债权，以王剑南提供的材料不能证明其向南园置业支付了购房款为由未予确认，并书面通知了王剑南。再查，南园置业破产案件正在审理过程中，向管理人申报的建设工程价款、税收债权等享有法定优先受偿权利的债权高达2800余万元，且目前尚未得到受偿。另查，王剑南家与南园置业原法定代表人贾凤强有亲戚关系。2013年至2015年期间，南园置业及其原法定代表人贾凤强与王剑南的父亲王江生之间存在多笔数额较大的借款，发生的借款额高达2000多万元。
一审法院审理认为，作为房地产开发企业，南园置业已于2017年3月20日进入破产程序。根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第十六条“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”和《破产法》第四十四条“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。”的规定，本案的审理首先需要解决的一个关键问题是，案涉房屋是否属于南园置业的破产财产？根据查明的事实，结合相关法律规定分析，认为案涉房屋属于南园置业的破产财产。理由如下：根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）关于不动产物权登记生效原则，除法律另有规定的以外，不动产登记是不动产权利变动的生效要件，在房屋所有权未进行转移登记的情况下，房屋所有权并未转移，仍归属于出卖人。《破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”该条没有但书规定，《破产法》对本案所涉情形也未作出其他规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》[以下简称《破产法司法解释（二）》]第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”相比较《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《审理破产案件规定》）第七十一条，前者除了明确将二、三、四、五、六、九等六项删除外，其他表述并无不同。《破产法司法解释（二）》第二条的规定符合《物权法》对不动产物权变动的规定，系根据《破产法》第三十条规定对债务人财产的准确解释。在《中华人民共和国企业破产法（试行）》[以下简称《破产法（试行）》]已经废止的情况下，针对该部法律制定的《审理破产案件规定》原则上应不再适用，尤其是《破产法》施行后发布的《破产法司法解释（二）》第二条对不应认定为向债务人财产的情形，作出了不同于《审理破产案件规定》第七十一条的规定。因此，即使在《审理破产案件规定》尚未明确废止的情况下，根据《破产法司法解释（二）》第四十八条“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。”的规定，《审理破产案件规定》第七十一条与《破产法司法解释（二）》第二条规定不一致的内容，应不再适用。本案中，即便王剑南与南园置业之间是真实的房屋买卖法律关系，且王剑南已支付了全部购房款，但因案涉房屋在南园置业进入破产程序前未完成所有权转移登记，房屋所有权仍登记在南园置业的名下。因此，根据《破产法》和《破产法司法解释（二）》的相关规定，案涉房屋应认定为南园置业的债务人财产，即南园置业的破产财产。王剑南依据《审理破产案件规定》第七十一条第五项主张案涉房屋为“特定物”、不属于南园置业的破产财产，属于适用法律错误导致的认识错误，不予采纳。根据《破产法》第三十八条“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。”的规定，房地产开发企业进入破产程序后，相关财产权利人可以通过管理人取回的财产，必须是不属于债务人的财产。如前所述，案涉房屋应当认定为南园置业的破产财产。因此，即便王剑南与南园置业之间存在真实的房屋买卖法律关系，且王剑南已支付全部购房款，但因王剑南未取得案涉房屋所有权，王剑南也不具备《破产法》第三十八条规定的取回权行使的条件，不享有取回权。换言之，王剑南无权要求南园置业向其交付案涉房屋。
既然案涉房屋属于南园置业的破产财产，且王剑南不享有取回权，那么在假定王剑南与南园置业之间存在真实的房屋买卖法律关系前提下，接下来的问题就是王剑南就其所购房屋享有的债权受偿顺位如何确定的问题。对于此种情形下的权利在破产程序中的清偿顺序，法律及司法解释均无明确规定。但是，破产程序所遵循的规则设定也并非“空中楼阁”，故破产法有一项基本原则，即尊重非破产法规范原则。也就是说，除非基于特殊的政策考量，原则上不应对非破产法规范进行变动，除非法律作了特殊规定，原则上应尊重实体法上的有关规范。换言之，在破产程序中原则上应尊重破产程序开始前依据实体法规范确立的权利顺位，否则将导致机会主义行为。而相关司法解释对支付了全部购房款的买受人的权利在房地产开发企业处于正常经营状态下（即非破产状态）时应如何保护作出了规定，应当作为在破产程序中处理该问题时参考的依据。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该《批复》在司法解释层面上确立了满足一定交付条件的消费者享有对抗建设工程价款优先受偿权的权利。但《批复》中的“消费者”应理解为《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条所规定的消费者，即为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的公民个人。最高人民法院执行工作办公室在《关于〈最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》中，对《批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定进行了限定，认为该消费者权利“是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释”。根据上述规定，并非所有因购房产生的债权均优先于建设工程价款优先受偿，只有满足特定条件的消费者才享有对抗建设工程价款优先受偿权的权利。本案中，不仅王剑南自认案涉房屋是其父王江生出资购买赠与其所有，而且是一次性购买五套，显然不是用于满足王剑南生活居住需要，故不属于消费者购房。即便能认定王剑南对南园置业享有的债权是购房款债权，但债权的性质也是普通债权，既不能对抗建设工程价款优先受偿权，也不能对抗税收债权、破产费用等其他享有优先受偿权利的债权。在上述享有优先受偿权利的债权未得到受偿之前，王剑南无权要求南园置业向其交付房屋。而如果案涉房屋买卖合同是基于南园置业与王江生之间存在民间借贷关系的事实所签订，则表明王剑南与南园置业之间既无购房合意，也未实际支付购房款，其双方之间当然不存在真实的房屋买卖法律关系，案涉五份《商品房买卖合同（预售）》的性质应认定为“以房抵债协议”。即使该“以房抵债协议”可认定为有效，但王剑南对南园置业享有的债权本质上属于普通债权性质的借款债权，依照《破产法》有关规定和破产法原理，王剑南只应在破产案件中通过破产清算程序受偿，无权在破产清算程序之外要求南园置业交付房屋。
本院认为，本案争议的焦点是上诉人王剑南所购案涉房屋是以房抵债，还是个人消费性购房。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度的可能性，应当认定该事实的存在。为证明王剑南所购案涉房屋是以房抵债，而非个人消费性购房，南园置业管理人提供的一组相关购房收据显示：薛小胖购房收据编号是0022240，记载的付款日期是2015年10月29日；刘艳购房收据编号是0022248，记载的付款日期是2015年11月2日；位丽丽购房收据编号是0022250，记载的付款日期是2015年11月14日。王剑南签订的商品房预售合同日期是2015年11月19日，购房收据编号是0022256，其付款日期理应不应早于位丽丽的付款日期2015年11月14日，但其收据上记载的付款日期是2015年4月17日，有悖常理。王剑南一次性认购五套房屋，显然不属于消费性购房。所购房屋总价款198.52万元，但其父亲王江生却向南园置业转款200万元，多付1万余元购房款，亦与常理不符。结合南园置业原法定代表人贾凤强与王江生之间存在多笔数额较大借款的事实，本案存在南园置业以案涉五套房产抵偿王江生借款的高度可能性，故一审法院认定王剑南所购案涉房屋是以房抵债，而非个人消费性购房，于法有据。南园置业以所欠王江生债务与王江生之子王剑南达成以房抵债合意，并签订商品房预售合同是双方真实意思表示，合法有效。但由于南园置业进入破产时，该房屋尚属在建房屋，无法交付，属事实上不能履行，此时南园置业管理人有权依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条第一款第（一）项的规定解除南园置业与王剑南签订的商品房预售合同。王剑南基于合同的相关权利应转化为金钱之债，通过破产程序公平受偿。综上，上诉人的上诉理由不能成立，予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：广州刑事律师
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费302元，由上诉人王剑南负担。
本判决为终审判决。
审判长张青
审判员王朝霞
审判员唐红旭
法官助理祁克轩
书记员刘雨浓
2020-08-25
