辽宁省抚顺市中级人民法院
民事二审判决书
上诉人（原审被告）：抚顺市天禹房地产开发有限公司，住所地抚顺市抚顺县汤图乡汤图村。
法定代表人：曲昭奇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：翟文斌、翟月，辽宁数典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李敏，女，1983年1月20日出生，满族，现住清原满族自治县。
委托诉讼代理人：黄靖淇，辽宁满诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金实弘，上海汉盛（沈阳）律师事务所律师。
一审法院认定事实：天禹公司在清原县歆海湖畔开发房地产建设，从2014开始向李敏借款。原、被告双方于2015年4月30日签订房屋抵押合同，合同载明天禹公司（甲方）向李敏（乙方）借款金额为420万元，借款期限自2015年4月30日至2015年7月30日止，甲方以歆海湖畔8号楼三单元1101、1102室等共14户房产做抵押向乙方提供担保。天禹公司陆续偿还借款本金1,100,000.00元。所有借款截至2016年4月，原、被告计算借款本金为3,100,000.00元，利息按月息3分计算，2016年4月至9月利息为568,000.00元（含2016年4月余息10,000.00），天禹公司用其10号楼2单元302房屋抵顶利息447,200.00元后，剩余利息为120,800.00元；2016年10月至12月利息为399,800.00元；2017年1月至8月利息为744,000.00元，以上共计1,143,800.00元。李敏与天禹公司对上述本息合计金额作为购房款，于2017年9月29日签订商品房买卖合同，该合同约定李敏购买歆海湖畔3-1（199.96平方米）、3-2（195.40平方米）、3-3（206.41平方米）房屋，即第3幢1、2、3号门市，该商品房用途为商业，建筑面积共601.77平方米，单价为7,000.00元/平，总金额4,212,390.00元。买受人于2017年9月29日前付清购房款。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意产权登记备案逾期365日，由出卖人继续协助办理。合同签订后，天禹公司将案涉1号、2号门市交给原告，3号门市于签订商品房买卖合同之后交给原告使用。天禹公司提出陈述案涉商品房的租金为30,000.00元/年、40,000.00元/年。李敏于2018年9月30日以天禹公司隐瞒所售房屋已经抵押的事实，致使不能实现合同目的为由，向天禹公司发出解除合同通知书、并于当日向天禹公司歆海湖畔售楼处送达解除合同通知书。天禹公司同意涤除房屋的抵押权，继续履行商品房买卖合同。但李敏认为天禹公司隐瞒出售房屋已经抵押的事实，致使合同目的不能实现，故李敏要求被告返还购房款及利息并承担赔偿责任。天禹公司于2016年11月11日与锦州银行抚顺望花支行签订流动资金借款合同，该合同约定借款金额6,000,000.00元，借款期限为24个月。借款用途为购买施工材料，天禹公司以其名下的坐落于歆海湖畔3-1（199.96平方米）、3-2（195.40平方米）、3-3（206.41平方米）房屋进行抵押，抵押期限为2016年11月18日起至2018年11月8日止，以上房屋抵押期限延续为2018年11月9日至2020年11月6日止。天禹公司承诺偿还借款解除抵押权，但案涉房屋的抵押权仍未涤除。
一审法院认为：本案争议焦点一、原告向被告发出解除合同通知书效力的认定；二、原告就案涉房屋能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定主张权利。关于焦点一《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告签订商品房买卖合同的主要合同目的是取得商品房的房屋产权。因被告未按商品房买卖合同约定期限履行协助原告办理案涉房屋产权过户义务，同时被告为向银行的贷款实现债权已就案涉房屋提供抵押担保，现抵押担保未涤除，导致原告取得受让房屋产权的合同目的不能实现，原告发出解除合同的情形符合合同法第九十四条规定。故原告发出的解除合同通知发生解除商品房买卖合同的法律效力。关于焦点二《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同无效或者被撤销解除的买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过给付购房款一倍的赔偿责任。本案原、被告借款期限届满后，本息结算后达成被告以案涉房屋抵顶借款协议，该份抵债协议系其真实意思表示，不违反法律规定，双方基础法律关系由民间借贷的法律关系转化为商品房买卖合同关系。故原告请求按商品房买卖合同纠纷并适用相关法律规定处理纠纷的主张，一审法院予以支持。其一，案涉房屋购房款金额的认定。原、被告之间借款从2014年7月至2015年4月陆续借款，截至2016年4月底，借款本金共计3,100,000.00元。原、被告之间以房屋抵顶应给付的利息为447,200.00元，即已给付146天利息。结合2016年4月余息10,000.00元的事实，应确认原、被告之间借款2016年4月28日至2016年9月20日的利息结清。对于未支付利息部分，被告提出返还购房款金额应当按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》2分利息计算本息的答辩意见，一审法院予以支持。购房款中的利息应以3,100,000.00元为基数，以月息2分为标准，从2016年9月20日起至2017年9月29日止（共计12个月9天）计付，即3,100,000.00元×2%×12个月＝744,000.00元，3,100,000.00元×2%×12个月÷365天×9天=18,345.00元，上述合计购房款为3,100,000.00元+762,345.00元＝3,862,345.00元。其二，购房合同解除后购房款利息的认定。返还购房款利息应以借款本金3,100,000.00元为基数，自原告于2018年9月30日发出解除合同通知之日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，自2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。其三，关于赔偿损失的认定。因被告出售房屋时隐瞒出售房屋已经被抵押的事实，导致原告无法取得完全所有权的房屋，且被告未能涤除案涉房屋上的抵押权，致使合同目的不能实现。基于原、被告由借贷关系转化为商品房买卖合同关系的事实，原告主张被告承担给付3,100,000.00元赔偿责任，不超过给付购房款一倍，一审法院予以支持。另，鉴于原告使用被告房屋的情况，参考被告主张原告按30,000.00元、40,000.00元/年支付占用案涉房屋期间的使用费用，一审法院酌定房屋使用费为35,000.00元/年，从解除合同之日起至实际使用之日止，该款应从被告应付款中扣除。一审法院据此判决如下：一、被告抚顺市天禹房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李敏购房款3,862,345.00元及利息（以3,100,000.00元为基数，从2018年9月30日至2019年8月19日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；从2019年8月20日起至本判决确定给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付），并赔偿原告经济损失3,100,000.00元。二、原告李敏给付被告抚顺市天禹房地产开发有限公司实际占用房屋期间的使用费，使用费以35,000.00元/年计算。三、驳回原告李敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62,900.00元，其中60,000.00元由抚顺市天禹房地产开发有限公司负担，2,900.00元由李敏负担。
本院认为：本案双方当事人签订的商品房买卖合同是在债务人未偿还借款本息的情况下，经与债权人重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出约定的，未违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同应认定合法有效。商品房买卖合同其本质系债权人与债务人合意对债务人清偿方式的变更，即以货币方式转化为以物的方式清偿。一审法院已对借款本金和数额予以审查，对于已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限的未予以确认，故对于一审判决认定的购房款3,862,345.00元以及依据购房款认定的利息标准，具有事实及法律依据，本院予以维持。另自当事人双方签订商品房买卖合同至今，上诉人仍未能涤除案涉房屋上的抵押，致使被上诉人无法办理不动产权登记，致使合同目的不能实现，一审法院判决解除合同并赔偿损失符合法律规定；且鉴于本案被上诉人使用房屋的事实，一审法院酌定以被上诉人支付房屋租金的形式调整上诉人承担赔偿损失的数额亦无不当，本院予以维持。广州刑事律师
综上，天禹公司的上诉请求不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37699元，由抚顺市天禹房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长史汉营
审判员秦梦
审判员田丰
法官助理于子扉
代书记员王萌萌
2020-08-27
