辽宁省阜新市中级人民法院
民事二审判决书
上诉人（原审原告）：秦皇岛恒慧房地产开发有限公司，住所地河北省秦皇岛市山海关石河桥西（公牛啤酒厂西侧）。
法定代表人：曹树华，该公司总经理。
委托代理人：张广术，吉林华圣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗贵成，男，1967年4月13日生，汉族，现羁押于吉林省公主岭市监狱。
被上诉人（原审被告）：王军伟，女，1965年12月29日生，汉族，现住辽宁省阜新市海州区。
委托代理人：包闯，辽宁方祥律师事务所律师。
一审法院认定事实：王军伟诉罗贵成民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月13日作出（2016）辽0902民初413号民事判决书，判决罗贵成偿还原告王军伟人民币78.4万元，并自2016年2月1日起至给付之日止按月利率2%给付利息损失。案件受理费11640（已交1600元，其余缓交）元，由被告罗贵成负担。该案在执行过程中，本院于2017年11月21日在吉林省四平市房屋交易和产权管理中心，查封了已网签登记的出卖人为原告秦皇岛恒慧房地产开发有限公司、买受人为被告罗贵成的位于吉林省四平市铁西区的房屋。原告作为案外人提出执行异议，要求解除对上述两处房屋的查封。本院于2018年2月10日作出（2016）辽0902执479号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议。2014年11月25日，原告与被告罗贵成签订了合同编号分别为YS0051236、YS0051245号的《商品房买卖合同》，合同约定原告作为出卖人将位于吉林省四平市铁西区（商品房预售许可证号四住建销（预）证20090098号，房屋价款3291420元）、山水庄园小区2号楼1至2层109号（商品房预售许可证号四住建销（预）证20090100号，房屋价款2302960元）的房屋，出卖给买受人被告罗贵成。同日，上述《商品房买卖合同》在吉林省四平市房屋交易和产权管理中心办理了预售商品房登记备案（网上签约），登记的出卖人为原告秦皇岛恒慧房地产开发有限公司、买受人为被告罗贵成。另查，2018年6月26日四平市铁西区人民法院作出（2018）吉0302民初1028号民事调解书，解除原告秦皇岛恒慧房地产开发有限公司与被告罗贵成签订的YS0051236、YS0051245两份《商品房买卖合同》。
一审法院认为：原告与被告罗贵成之间签订的合同编号分别为YS0051236、YS0051245号的《商品房买卖合同》，符合相关的法律规定，合法有效，合同自成立时生效。原告与被告罗贵成将上述《商品房买卖合同》在吉林省四平市房屋交易和产权管理中心办理了商品房预售合同登记备案，进行了网上签约，登记的出卖人为原告秦皇岛恒慧房地产开发有限公司、买受人为被告罗贵成。为此本院对在申请执行人被告王军伟与被执行人被告罗贵成民间借贷纠纷执行一案中为被执行人被告罗贵成网签的上述房产采取的查封措施，并未违反相关的法律规定。对于上诉期间，原告在吉林四平法院对罗贵成提起诉讼，双方调解解除买卖合同，但该调解书是在查封后作出的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。原告不能根据该调解书排除执行。综上所述，本案经审判委员会讨论决议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定的规定，判决如下：驳回原告秦皇岛恒慧房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理15600元，由原告秦皇岛恒慧房地产开发有限公司负担。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。根据法律规定,作为不动产的房屋其所有权转移应自记载于不动产登记簿时产生效力,并使得该项权利获得法律的承认和保护。罗贵成虽然协议购买了涉案房屋,但未办理过户登记,尚未取得所有权,涉案房屋仍属于恒慧房地产公司所有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，罗贵成与恒慧房地产公司签订《四平市商品房买卖合同》后未支付房屋价款，未合法占有该不动产，其情形不符合上述法律规定，故罗贵成不具有本条规定的无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。王军伟作为罗贵成的金钱债权人亦不享有申请对诉争房屋强制执行的权利。
依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决:广州刑事律师
一、撤销阜新市海州区人民法院（2019）辽0902民初1333号民事判决；
二、停止对诉争标的即位于吉林省四平市铁西区房屋及2号楼1-2层109号两处房屋的执行。
一审案件受理费15600元，二审案件受理费15600元，均由被上诉人罗贵成负担。
本判决为终审判决。
审判长赵荣志
审判员孙晓滨
审判员黄华
书记员娄岩
2020-08-26
