河南省平顶山市中级人民法院
民事二审判决书
上诉人（原审被告）：平顶山市立威房地产开发有限公司，住所地平顶山市湛河区开源路南段马庄转盘南路西金城-丽景小区**商铺，统一社会信用代码91410400755191677E。
诉讼代表人：李金彪，破产管理人负责人。
委托诉讼代理人：吕金城，河南国银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李金彪，河南国银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱鹏超，男，1977年12月4日出生，汉族，平顶山市湛河区。
委托诉讼代理人：戴彦楠，河南博识律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马捷，河南博识律师事务所律师。
一审法院认定事实：2015年7月17日，朱鹏超诉立威公司、平顶山联达宏益实业有限公司民间借贷纠纷一案，湛河区法院经审理后，于2015年7月24日作出（2015）湛民三初字第108号民事调解书，协议内容为：一、立威公司借朱鹏超人民币25万元及利息3万元，共计28万元，自2015年7月起每月30日前还7万元，至2015年10月30日前全部还清。平顶山联达宏益实业有限公司对上述借款本、息自愿承担连带清偿责任；二、朱鹏超自愿放弃其它诉讼请求；三、案件受理费5500元，减半收取2750元，朱鹏超承担1000元，平顶山联达宏益实业有限公司承担1750元。后因立威公司未履行该协议，为此朱鹏超向湛河区法院申请执行。在执行阶段，双方自愿达成和解协议，立威公司将其位于平顶山市××路与××电大道交叉口东南角开源国际城5号楼七楼西北户708室以总价378840元以物抵债给朱鹏超。2016年4月15日，立威公司为出卖人、朱鹏超为买受人，双方签订《商品房认购协议》一份，协议约定立威公司将其位于平顶山市××路与××电大道交叉口东南角（立威山北地块儿）开源国际城第5号楼708号房出卖给朱鹏超，该房建筑面积约108.24平方米，单价为3500元，总金额为378840元，付款方式为买受人朱鹏超在签订本协议当日已付房款331884.83元。该协议同时约定立威公司应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过竣工验收合格的房屋交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除协议或变更协议外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，如地震、洪涝等自然灾害的；2.因国家或者地方政府政策等非甲方原因造成停工或者缓建的……；出卖人如未按本协议规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第七条规定的协议逾期截止日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，立威公司向朱鹏超出具收据一份，载明：今收到朱鹏超交来开源国际城5#708号房诚意金人民币叁拾叁万壹仟捌佰捌拾肆元捌角叁分（￥331884.83），融资部借款抵。其中尾款46955.17元朱鹏超已交予本院。
2019年7月16日，康英、徐东风、端木翠书以立威公司不能清偿到期债务为由向平顶山市中级人民法院申请对立威公司进行重整，2019年7月25日，平顶山市中级人民法院作出（2019）豫04破申4号民事裁定书，裁定受理康英、徐东风、端木翠书对立威公司的重整申请。2019年7月26日，平顶山市中级人民法院作出（2019）豫04破5-1号决定书，指定河南国银律师事务所担任立威公司管理人。后朱鹏超向管理人申报债权，管理人认为在未实际变更登记产权的情况下，以房抵债的协议或合同不视为履行，更不能视为产权的归属已经发生变更，依此确认朱鹏超不能对案涉房屋享有物权，为此引起本案诉争。另查明，涉案房屋所在5号楼已经取得了商品房预售许可证。
一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。朱鹏超与立威公司在签订《商品房认购协议》之前存在民间借贷法律关系。在双方就民间借贷案件经法院审理达成调解协议后，在执行阶段，双方达成一致意见，协商将借款本息及其他费用转为已付购房款，并签订《商品房认购协议》一份，将借款合同关系转为房屋买卖合同关系，并在协议中就房屋位置、面积、价款、交付时间及交付条件等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要经过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案当事人经协商一致，将借款合同关系转为商品房买卖关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是在立威公司无力偿还借款时，通过将房屋出售给朱鹏超的方式实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。故朱鹏超与立威公司之间签订的《商品房认购协议》有效，应予以确认。
关于朱鹏超要求立威公司继续履行《商品房认购协议》中的交房义务的诉讼请求。双方在认定协议中就商品房的楼号、楼层、房号、面积等约定均具体明确，系特定物，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，立威公司履行交付房屋的义务，并非《中华人民共和国企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。且在朱鹏超主张继续履行双方签订的《商品房认购协议》的情况下，立威公司亦未举证证明存在《中华人民共和国合同法》第九十四条及第一百一十条所称的不能履行或者不适于继续履行的情形，故立威公司应当继续履行案涉《商品房认购协议》，将案涉房屋交予朱鹏超。
关于朱鹏超要求立威公司支付违约金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，双方约定立威公司应在2017年5月30日前交付房屋，2019年7月25日，平顶山市中级人民法院作出民事裁定书，受理了对立威公司的破产重整申请。故立威公司不能免除责任，朱鹏超要求立威公司支付违约金的诉讼请求符合双方约定及法律规定，应予以支持。
本院认为，本案双方当事人二审争议的焦点问题为：双方签订的《商品房认购协议》是否有效，是否应继续履行。对此，本院分析评判如下：广州刑事律师
二审中，当事人没有提交新证据。朱鹏超在二审中自愿放弃要求立威公司支付违约金的诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审认定的事实相一致。
审判长郭国会
审判员李泉钦
审判员李双双
法官助理雷东
书记员薛梦杰
2020-08-24
